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Mietnebenkostenabrechnung – kein Buch mit sieben Siegeln

Die Mietnebenkostenabrechnung ist nicht nur ein sehr häufiger Streitgrund mit dem Vermieter, sondern oft auch ein Quell großer Unsicherheit. Was darf der Vermieter überhaupt abrechnen, welche Kosten in welcher Höhe darf er auf den Mieter überhaupt umlegen? Wer zahlt bei Reparaturen, Schäden oder Sanierungen? Die wichtigsten Antworten auf diese Fragen geben wir in diesem Beitrag.

So steht es im Gesetz

Für den Bereich der Miete gilt in Deutschland die Betriebskostenverordnung (BetrKV). In ihr sind alle Dinge ausschließlich geregelt, die für die Mietnebenkostenabrechnung gelten. Eine ganz andere Berechnungsweise und andere Vorgaben gelten, wenn es um die Wertermittlung für Immobilien geht, hier gilt dann die Wertermittlungsverordnung. Beides darf man nicht miteinander verwechseln. Bei den Kosten für Heizung und Warmwasser gilt eine andere gesetzliche Voraussetzung – nämlich die Heizkostenverordnung (HeizkostenV).

Sehr wichtig ist die Aussage im Gesetz, dass Betriebskosten grundsätzlich Kosten sind, die laufend entstehen. Einmalige Kosten sind keine Betriebskosten, insbesondere keine Instandsetzungskosten. Instandsetzungskosten sind grundsätzlich in der Miete enthalten (die ja eben eine Abgeltung für die Abnutzung des Mietgegenstands ist). Instandhaltungskosten sind immer dann in der Mietnebenkostenabrechnung umlegbar, wenn es sich dabei um laufende Kosten handelt, die dem Vermieter durch seine Besitzerschaft oder die Nutzung des Gebäudes entstehen.

Das klingt etwas kompliziert – ist aber ganz einfach zu verstehen: Reparaturen an allen dem Vermieter gehörenden Dingen (das ist auch das fest eingebaute Waschbecken oder die Badewanne) grundsätzlich auf Kosten des Vermieters – laufende Wartungsarbeiten gehen über die Mietnebenkostenabrechnung an den/die Mieter. Ausnahmen davon gibt es lediglich bei einer vorhandenen Kleinreparaturklausel im Mietvertrag – aber das ist dann ein anderes (oft auch strittiges) Thema.

Nebenkostenvereinbarung

Damit der Vermieter überhaupt Beträge über die Mietnebenkostenabrechnung verlangen darf, muss es im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung stehen. Diese Vereinbarung muss genau im Einzelnen auflisten, welche Kostenarten der Mieter zu tragen hat. Eine Vereinbarung, die nur „übliche Nebenkosten“ beschreibt oder „sonstige Betriebskosten“ vor sieht, ist rechtlich unzulässig. Hat man Zweifel, ob etwas zu den Betriebskosten gehört, reicht es in der Regel, im Mietvertrag nachzusehen. Steht es dort nicht aufgeführt, darf der Vermieter es auch nicht verlangen.

Umlageschlüssel

Umlageschlüssel sind immer eine sehr komplizierte Sache. Hat man mit dem Vermieter keinen besonderen Umlageschlüssel vereinbart, werden alle Allgemeinkosten ganz einfach nach Anteil der Wohnfläche aufgeteilt. So zahlt bei 210 m² Gesamtwohnfläche der Inhaber einer 70 m² Wohnung eben genau 1/3 der Betriebskosten. Nur wenn sich Kosten direkt ermitteln lassen (etwa bei einer Wasseruhr in jeder Wohnung) muss der Vermieter genau die tatsächlich angefallenen Kosten bei jedem Mieter abrechnen.

Bei Abschluss des Mietvertrags hat der Vermieter einen anderen Verteilungsschlüssel im Mietvertrag anzugeben, wenn er einen solchen verwenden möchte. Möglich sind etwa die Aufteilung nach Personenzahl in der Wohnung oder nach einer Kombination aus Personenzahl und Wohnfläche. Eine nachträgliche Änderung des Verteilungsschlüssels ist nur mit Zustimmung des Mieters möglich, und kann zudem nie für den laufenden, sondern immer nur für einen künftigen Abrechnungszeitraum gelten.

Pauschalen und Vorauszahlungen

Der Vermieter darf entweder eine Betriebskostenpauschale verlangen, oder aber eine Vorauszahlung. Die Höhe dieser Zahlungen muss den anfallenden Kosten angemessen sein. Wenn sich die Betriebskosten ändern, müssen auch die Vorauszahlungen entsprechend angepasst werden (das geht nur nach einer Abrechnung). Um eine Pauschale beliebig anpassen zu dürfen, muss der Vermieter das mit dem Mieter aber im Mietvertrag vereinbart haben.

Was in der Mietnebenkostenabrechnung immer stehen muss

  • es müssen alle Kosten für die Liegenschaft insgesamt aufgeführt werden
  • es muss der Verteilungsschlüssel angegeben werden
  • es muss der aus dem Verteilungsschlüssel entstehende Betrag direkt angegeben werden
  • es muss die Summe der geleisteten Vorauszahlungen angegeben werden
  • die Abrechnung muss (für den durchschnittlichen Mieter) in jedem Punkt nachvollziehbar und nachrechenbar sein
  • Leerstände müssen mit einberechnet sein, die Kosten muss sich der Eigentümer selbst zuordnen

Fehlen hier einzelne Teile an diesen Voraussetzungen, ist die Mietnebenkostenabrechnung nicht fällig – sie gilt dann als formell unwirksam. Der entsprechende BGH-Entscheid stammt schon aus dem Jahre 2008.

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